カフェ開業者必読｜失敗しない居抜き物件の選び方＆成功の秘訣【2025年最新版】
飲食店居抜き物件
カフェの開業を目指す方にとって「物件選び」は成功・失敗を左右する極めて重要なステップです。特に、初期費用を抑えやすい「居抜き物件」は注目を集めていますが、選び方を間違えると、後々大きな損失を被ることも。
この記事では、2025年最新の市場動向を踏まえつつ、失敗しない居抜き物件の選び方と、カフェ開業を成功させるための秘訣を5つのポイントに絞って解説します。
【1】居抜き物件とは？メリットと注意点を理解しよう
まず、居抜き物件とは、前テナントが使用していた設備や内装をそのまま引き継げる物件のことです。
居抜きのメリット
初期費用の大幅カット（厨房・エアコン・什器の再利用）
工事期間が短縮され、スピード開業が可能
店舗の雰囲気を活かせば、独自性も演出できる
注意点
設備の状態が悪いと、修理費で結局割高になる
前店舗のイメージが強く、ブランディングに苦戦することも
契約条件や譲渡費用に落とし穴がある場合がある
居抜き物件は“安さ”が魅力ですが、状態と契約内容をしっかり確認することが大前提です。
【2】立地はカフェの成功を決める最重要ポイント
開業希望者が見落としがちなのが「立地選定の視点」です。居抜き物件が駅近・格安でも、自分のターゲットに合っていなければ意味がありません。
立地選定でチェックすべき点
目的の客層（学生、社会人、ファミリー）が日常的に通るエリアか？
近隣に競合カフェはあるか？どのような特徴か？
平日と休日、時間帯ごとの人通りはどうか？
地域の再開発予定や人口動態はどうか？
Googleマップや商圏データ、実地調査などを活用し、「お客様が自然に集まる場所かどうか」を客観的に見極めましょう。
【3】契約条件・造作譲渡費の落とし穴に要注意
居抜き物件では「造作譲渡費（ぞうさくじょうとひ）」が発生することが多いです。これは、前テナントの設備や内装をそのまま引き継ぐ際の費用です。立地の良い店舗などは権利金との意味合いも兼ねて多少高額になる場合も。
よくある失敗例：
相場より高い譲渡費を支払い、後で機器が使えなかった
契約書に設備の不具合時の責任が記載されておらず、修理代が自己負担
原状回復義務が厳しく、閉店時に高額な費用がかかった(コンクリートが多用されている場合高額になる可能性)
契約前に必ず確認すべきこと
譲渡対象物のリストと状態
責任範囲（修理や撤去など）の明記
契約解除時の居抜き売却の可否や原状回復の条件
「譲渡費が安い＝お得」とは限らないため、必ず設備の実物チェックと現役経営者や宅地建物取引士、各設備会社など専門家による内見同行をおすすめします。
合わせて読みたい→失敗しない飲食店の居抜き物件を選ぶコツ｜開業で絶対に押さえるべき成功の秘訣
【4】内装とレイアウトの柔軟性がカギを握る
カフェは雰囲気が命。居抜きのままでも営業はできますが、自分の世界観を表現できるかどうかが重要です。
チェックポイント
客席レイアウトが動かせるか？
厨房やカウンターの位置変更が可能か？
照明や壁面の装飾がアレンジできるか？
看板や外観が変更可能か（ビル管理規約に注意）
できれば最低限の改装でブランドイメージを演出できる物件が理想です。
【5】居抜き物件でカフェを成功させる秘訣とは？
居抜き物件を活用して成功するカフェオーナーには、以下の共通点があります。
成功する人の共通点
自分のカフェコンセプトと一致する物件を冷静に選ぶ
設備や契約内容をプロ目線でチェックしている
立地や競合を綿密に調査し、戦略的に差別化している
予算の7〜8割で開業し、残りを運転資金として確保している
店舗完成前にSNS・PR活動を始め、開店前からファン作りをしている
居抜き物件は“安く開業できる手段”であると同時に、“情報と戦略で差がつく分野”でもあります。
まとめ｜居抜き物件の選び方ひとつで、カフェ経営の命運が決まる
「安かったから」「駅に近かったから」だけで物件を選ぶのは非常に危険です。本記事で紹介したように、
立地の選定
設備の状態
契約条件
改装の自由度
開業戦略との整合性
これらをしっかりと見極めることが、失敗しないカフェ開業への第一歩です。
2025年、カフェ市場は競争が激化していますが、的確な物件選びと情報武装によって、チャンスをつかむことは十分可能です。あなたの理想のカフェが実現することを全力で応援しています！
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