カフェ居抜きとスケルトンの開業費用比較｜見積りと必要現金の計算方法

造作譲渡料から、開店までに支払う総額へ

たとえば、造作譲渡料80万円の居抜きと、譲渡料のないスケルトン。募集資料の金額だけでは、どちらが少ない資金でカフェを開けるかは分かりません。居抜きには修理や撤去が必要かもしれず、スケルトンには厨房や給排水を新しく整える支出があります。さらに、工事中も家賃が発生するなら、開店までの期間も比較に入ります。

比べたいのは、同じメニューを同じ条件で提供できる状態までに、いくら支払うかです。物件ごとの見積りをそろえた後、開店後に残す資金と支払日まで確かめる。その順番で、候補を比較していきましょう。設備の所有者や契約の確認は、飲食店居抜き物件の確認ガイドで詳しく扱っています。

※画像はイメージです

比較する前に、開くカフェの条件をそろえる

飲み物と仕入れ菓子を出す店と、厨房でランチを調理する店では、必要な設備が違います。前者の居抜き改装費と後者のスケルトン工事費を並べても、物件状態による差なのか、営業内容による差なのかを判断できません。

見積りを依頼する前に、面積、席数、主力メニュー、営業人数、使う機器、内装の仕上げを一枚にまとめます。候補が異なる地域にあるなら家賃や搬入条件も別に記載。同じ条件にできない部分は隠さず、何が違うために金額が変わるのかを残します。

「内装工事一式」に含まれるものを照合する

一方の見積りには厨房機器の搬入・接続まで入り、もう一方では別途になっていることがあります。項目名が同じでも範囲が同じとは限りません。機器本体、電源工事、給排水接続、廃材処分、設計料を、それぞれ誰の見積りが負担しているか照合します。

スケルトンも、空調や設備の引込がどの状態で渡されるかは物件ごとに異なります。「何もない物件」と決めつけず、引渡し条件と現況を見積先に伝えてください。

費用を開店まで・開店後・退去時に分ける

最初の比較表には、開店までの支払を並べます。保証金などの預け金も現金が必要なので含めますが、返還される可能性のある金額と、支払って戻らない金額は区別します。返還の有無や償却は契約条件次第です。

開業時の必要現金と、損益計算上の費用は一致しません。設備購入は資産計上や減価償却が関わり、借入元金の返済もそのまま費用になるわけではありません。資金繰りと会計処理を分け、個別の税務処理は税理士などに確認します。

日本政策金融公庫の創業計画書セルフチェックも、設備資金と運転資金を分け、相見積りなどによる金額の検証と、開業後の赤字補填資金の検討を挙げています。

居抜きの見積りは、設備一台ごとの判断を反映する

残っている冷蔵庫を再利用できるなら購入額を減らせます。ただし、修理が必要か、容量が足りるか、引渡し後に自店が使える条件かが未確認なら、購入費をゼロと確定する段階ではありません。

残す設備、修理する設備、新しく足す設備、撤去する設備を一覧にして、その判断に見積書番号を結び付けます。「残す冷蔵庫は点検待ち」「製氷機は容量を確認中」のように未確定を残すことで、後から増えた支出の理由が分かります。

• 修理・購入費：機器本体と保証・保守条件を確認する。
• 撤去費：誰の所有物を誰の承諾で外し、処分するか確認する。
• 搬入・接続費：機器業者と工事業者の双方に二重計上されていないか照合する。
• 追加工事費：予定機器に必要な電気・給排水・排気などを専門業者へ確認する。

「別途」と書かれた項目は、金額が決まるまで別欄で管理します。金額がないことを無料と読み替えず、確認先と回答予定日を添えておきます。

同条件の居抜き・スケルトン比較を計算してみる

次は計算方法を示すTCT編集部の仮定例です。実在店舗の実績、相場、実際の見積りではありません。同じ15坪、同じメニューと必要機器を想定し、月の家賃支払額を20万円とします。家賃が発生してから開店するまでを、居抜きは1か月、スケルトンは2か月と仮定しています。

税負担が生じる項目はそれを含む支払額で統一し、項目間の重複はないものとします。保証金等すべてに一律の税率を掛ける計算ではありません。実際には各見積書の税区分と支払条件を照合してください。

この条件では、居抜きの支払は170万円少なくなります。譲渡代金80万円を払っても、新設する工事や機器の支出を減らせるためです。ただし、この表だけでは開店後の運営資金を確保できているかまでは分かりません。

開店後に残す資金を別に加える

仮に開店時点で残す資金を双方180万円と置くと、必要現金は居抜き680万円、スケルトン850万円です。180万円は計算用の仮置きで、推奨額ではありません。初回仕入など表に含めた支出を再度足さず、開店後の入出金から必要額を検証します。未確定工事や故障への予備費が必要なら、その根拠と用途も別に示してください。

追加工事で差額がなくなる金額を知っておく

上の仮定では170万円の差があります。居抜き側だけに150万円の追加工事と、開店が1か月延びることによる家賃20万円が生じると、開店までの支払は670万円となり、スケルトンと同額です。

計算は「居抜き500万円＋追加工事150万円＋追加家賃20万円＝670万円」。これは他の条件が変わらない場合に限ります。延期中の人件費や保険料、仕入のやり直しなどが増えるなら、それらも加算します。開店が早ければ必ず同じ額の売上を得られる、という想定も置いていません。

見積りの段階で「あと170万円までは使ってよい」と解釈するのではなく、未確定項目が差額にどれほど影響するかを見るための計算です。差が小さければ、追加調査で結論が変わる可能性があります。工事可能か、貸主の承諾が得られるかも含め、契約前に確認を進めます。

総額の次は、支払日ごとの現金残高を確かめる

資金調達の合計が必要現金を上回っていても、工事の着手金を払う日に入金がなければ支払えません。契約金、着手金、中間金、完了金、機器代を日付順に置き、融資などの入金予定と照らします。融資の予定を確定入金として扱わず、手続きや実行時期は金融機関へ確認してください。

月別の基本式は「月初現金残高＋その月の入金－その月の支出＝月末現金残高」です。カード売上は売上計上日と入金日が異なることがあり、借入元金返済は損益上の費用でなくても支出に入ります。個人事業で事業資金から生活費を引き出す計画なら、その金額も資金繰りに反映します。

売上が計画を下回る場合も試算する

通常の販売計画に加え、来店が少ない場合、開店が遅れる場合、機器の修理が必要な場合を分けて計算します。例えば売上を計画の8割に置く試算はできますが、仕入以外の家賃や返済まで一律に8割にはなりません。何が減り、何が減らないかを費目ごとに扱います。

運転資金は「何か月分」と置くだけで終えず、いつ残高が最も少なくなるかを確かめます。公庫の創業計画書セルフチェックの資金区分も参考に、設備の購入と日々の支払を分けて整理してください。

見積先へ返す質問を具体的にする

金額だけを下げてもらう前に、比較の前提をそろえる質問を渡します。返答には、見積書や図面の該当箇所を付けてもらうと後から照合できます。

1. この見積りに含む工事と、別途必要な工事はどれですか。
2. 既存機器を再利用できなかった場合、購入・撤去・接続はいくら増えますか。
3. 貸主承諾や事前調査が必要な工事はどれですか。
4. 納期、工事期間、各支払日はいつですか。日程が変わる条件は何ですか。
5. 現時点で金額未確定の項目はどれで、いつ確定できますか。

回答がそろえば、安く見える理由が「必要な工事を省いたため」なのか、「使える設備を引き継げるため」なのかを区別できます。現地の確認項目は、内見・引渡しチェックリストと一緒に使ってください。

メニューと人数から、残す設備を整理する

必要な設備が決まらないと、見積りの条件も定まりません。Team Cafe Tokyoでは、コンセプト、メニュー、厨房・提供動線、少人数で回す運営計画の相談を受けています。希望する営業内容、想定人数、物件資料の有無、迷っている設備を添えてご相談ください。

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不動産仲介、融資の可否判断、契約の法律判断、営業許可や工事の適否を保証する案内ではありません。それぞれの手続きや専門判断は担当窓口・専門家へ確認してください。

公的資料の確認日：2026年11月11日。比較表と計算例はTCT編集部による仮定です。個別の資金計画は、最新の契約条件、見積書、支払予定に置き換えて検討してください。

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