カフェの家賃はいくらまで？売上比率と利益から上限を決める

物件の家賃に合わせる前に、店が毎月払える額を出す

家賃20万円の物件を見つけたとき、安いか高いかは広さや駅からの距離だけでは決まりません。同じ月商でも、フードの仕込みに人手がかかる店と、少人数で提供できる店では、家賃に回せる額が違います。契約後に売上を増やそうとしても、席数や厨房の能力には限りがあります。

家賃の上限は、売上から変動費、家賃以外の固定費、残したい利益を引いて求めます。その額に共益費や更新時の負担も収まるかを調べ、さらに売上が低い月の現金を確認します。家賃比率は候補を見比べるために使い、契約の判断は自店の収支へ戻して行います。

※画像はイメージです

募集家賃と、物件を使い続ける負担を分ける

募集図面の家賃だけを予算表へ入れると、毎月の支払いを小さく見積もりがちです。共益費・管理費、看板使用料、駐車場代など、借りる条件として必要な費用を加えます。年ごとの保証会社の費用や契約更新料は、支払額と支払月を別に記録したうえで、候補比較用に月額へ換算します。

以下はすべて架空の計算例です。課税取引は税抜額にそろえ、課税されない項目はその金額を使います。実際の請求額・税区分は見積書と契約で確認してください。

毎月請求される分は22.5万円、周期的な費用まで月額換算した物件負担は24万円です。この月額換算は物件を比べるための管理上の計算で、会計・税務上の費用計上時期を決めるものではありません。契約更新料が新賃料に連動する場合などは、条件変更に合わせて計算し直します。

ここに保証金120万円を預ける設定なら、その120万円は別枠の必要資金です。返還予定の預託分を毎月の家賃へ全額上乗せすると、費用と資金拘束が混ざります。一方、預けている間は仕入れや給与の支払いに使えません。返還されない償却・敷引き等の有無、返還時期、退去時の精算条件を区別し、礼金、仲介手数料、初回保証料など契約時の支払いも別に集計します。

家賃比率は、何を家賃に含めた数字かをそろえる

家賃比率（％）＝月の賃料÷月商×100です。月商200万円に対して賃料20万円なら10％。ただし、物件Aでは毎月請求される22.5万円なら11.25％、周期費用を含む月額換算24万円なら12％になります。同じ物件でも分子に含める費用によって数字が変わります。

比較表には「賃料のみ」「共益費等を含む」「周期費用も月額換算」のどの数字かを書きます。月商も税込と税抜を混ぜず、物件側と同じ計算方針にそろえます。店内飲食と持ち帰りなど複数の税区分がある場合、税込売上の合計から一律の割合で税を取り除かず、売上内訳に沿って整理してください。

家賃比率だけでは、食材費や人件費を払った後にいくら残るかは分かりません。原価率、営業人数、客単価、借入返済などが違えば、同じ比率でも経営の余裕は変わります。日本政策金融公庫の小企業の経営指標調査は、決算データをもとに収益性や生産性などを集計した資料です。業種や規模の違いを踏まえた比較材料として使い、集計値をそのまま自店の支払上限にはしません。

残したい利益から、払える家賃を逆算する

売上が増えると一緒に増える費用を変動費、一定の営業体制の範囲で売上にかかわらず発生する費用を固定費に分けます。食材・包材・売上連動の決済手数料などを差し引いた残りが限界利益です。食材原価だけを引いた粗利益と同じ額になるとは限りません。

限界利益＝月商−変動費
物件負担の上限＝限界利益−物件以外の固定費−目標利益

この式では、家賃と共益費、周期費用の月額換算分をまとめて「物件負担」とします。家賃だけの上限を知りたいときは、求めた額から共益費等を引きます。家賃以外の費用にすでに計上した項目を、もう一度引かないようにします。

この条件で物件へ使える額は、130万円−85万円−20万円＝月25万円。物件Aの月額換算24万円は、その範囲に収まります。共益費等が計4万円なので、賃料だけの上限は25万円−4万円＝21万円です。

もっとも、月額換算24万円を払った後の利益は21万円で、目標20万円に対する余裕は1万円しかありません。上限以下であることと、売上のずれに耐えられることは別に確認が必要です。変動費率や人件費が変われば、同じ月商でも上限は下がります。

この例は役員報酬を人件費に含める法人を想定しています。個人事業主本人の生活費は事業の経費と混ぜず、利益から確保する額と資金繰りを別に確認します。目標利益も一律20万円とせず、返済や税金、設備更新、事業主の暮らしに必要なお金を踏まえて設定してください。

家賃が10万円高い物件には、何人の追加客が必要か

候補の物件Bが物件Aより月10万円高いなら、その差額を追加売上と客数へ置き換えます。以下は家賃以外の条件が同じで、客単価1,100円、限界利益率65％、月26日営業とする独立した架空の比較です。単価と費用は先ほどと同じ税抜基準です。

必要な追加客数／日＝家賃の増額÷限界利益率÷客単価÷営業日数
10万円÷0.65÷1,100円÷26日＝1日平均約5.4人

月では追加売上が約15.4万円、追加客数が約140人必要です。毎営業日に同じ整数の目標を置くなら、切り上げて6人。これは増えた家賃を賄う分だけの客数で、追加の利益を生むための人数ではありません。

その6人がランチの混雑時に集中すると、空いている夕方の席では受け止められません。席数と滞在時間に加え、注文受付、ドリンク抽出、調理、洗浄を同じ時間帯に何件処理できるかを照らし合わせます。需要があっても提供できなければ、追加売上は実現しません。

追加客を受けるために人件費が月6万円増えるなら、必要な追加負担は16万円です。同じ式で平均約8.6人／日、毎営業日同じ整数で置くなら9人になります。増員や設備の追加が必要になった時点で、家賃差だけの試算を使い続けず、固定費と変動費率の両方を更新します。

駅前か住宅地かは、増える売上と費用の組で比べる

駅前の物件では、通勤時の持ち帰り需要を取り込めるか、その時間に営業できるかが収支に響きます。朝営業のための人件費、持ち帰り用の包材、受渡し場所が必要なら、それも候補の費用です。駅利用者が多いことだけで、家賃差を埋める売上が得られるとは限りません。

住宅地では、日常的に来てもらう時間帯、近隣の生活に合う営業時間、徒歩や自転車での入りやすさを売上予測へ反映します。賃料が抑えられても、客に知ってもらうまでの広告費や売上が育つまでの期間が必要なら、その負担が残ります。

候補ごとに、次の条件を見積りと売上の前提へ書き込みます。

• 看板と入口：看板を設置できる位置・大きさ・使用料、階段や入口からの見え方。許可された範囲で集客を考える。
• 営業時間：建物の利用時間や近隣への配慮で、見込んだ朝・夜の需要に対応できるか。
• 設備と工事：給排水、電気容量、換気、空調などに必要な工事の範囲と支払時期。
• 売場として使える広さ：厨房、倉庫、通路を確保した後の客席と受渡し場所。面積をそのまま売上能力に置き換えない。

例えば月3万円安い物件でも、必要な追加工事が180万円なら、家賃差だけで工事額に届くのは60か月後です。これも単純な架空比較で、借入利息、維持費、税金、工事中の営業機会、退去時の費用は含みません。工事代は先に払うため、5年間の家賃差で相殺できる計算でも、契約時の現金が足りるとは限らないのです。

人の流れや生活動線を現地で調べる手順は、小さなカフェの立地選びで確認できます。調査で得た客数と営業可能な時間を、家賃上限の計算に戻します。

通常月だけでなく、低売上月と開業直後も並べる

軌道に乗った後の売上だけで家賃を決めると、開業直後や季節的に弱い月の負担を見落とします。物件Aの月額換算24万円、物件以外の固定費85万円、限界利益率65％を固定し、売上だけを変えた例が次の表です。

月商170万円でも管理上は赤字になりませんが、目標利益20万円を18.5万円下回ります。この売上で目標利益を残す物件負担の上限は、110.5万円−85万円−20万円＝5.5万円まで下がります。

月商140万円では、同じ式の結果が−14万円になります。これは負の家賃を探すという意味ではなく、物件負担をゼロにしても目標利益に届かないということです。売上の根拠、営業体制、商品構成、目標利益を一緒に見直す必要があります。

開業直後の赤字を見込む場合は、その期間と資金源まで計画に入れます。売上がいつ200万円に届くかを希望だけで決めず、低い売上が続いたときに何を変更するか、いくらまでの現金減少なら対応できるかを決めておきます。実際には開業当初の廃棄や研修で費用も変わるため、売上だけを落とした表より負担が増える可能性があります。

利益の計算を、支払日に残る現金へつなぐ

物件Aの月額換算24万円のうち、保証会社の年間費用と更新料の計1.5万円は、毎月その額を払うとは限りません。月割りでは収まっていても、更新料の請求月に現金が不足することがあります。家賃・共益費等の毎月の引落し、保証料・更新料の支払日、保証金を預ける日をカレンダーへ移します。

利益と現金の違いは、物件費用以外にもあります。借入元金の返済は経費ではなくても現金が減り、減価償却費は当月に同額の支払いが生じるとは限りません。日本政策金融公庫の「創業の手引」収支計画でも、借入金の返済元金と個人事業主の家計費を経費とは分けています。

契約できるかを決める前に、売上の入金時期、仕入れの支払日、借入返済、納税、設備代を含む資金繰りで確かめます。消費税等を含む実際の入出金額を使い、先ほどの税抜の管理上利益をそのまま預金の増加額にはしません。保証金の返還も、契約で確認できた時期と精算後の見込額で扱います。

更新と退去の条件まで含めて、上限を決める

入居時に払える物件でも、更新時や撤退時に大きな支払いが発生すれば、資金計画は変わります。契約書案と見積りを照らし合わせ、少なくとも次の点は契約前に回答を得ておきます。

• 賃料が発生する日と工事・開店予定日。工事の遅れで無売上の家賃が増える場合の負担。
• 賃料、共益費、保証料等が変わる条件。更新料・更新事務手数料の有無、算定方法、支払時期。
• 契約期間、更新・再契約の扱い、中途解約の可否と予告期間、短期解約等の違約金。
• 原状回復が必要な範囲、残せる設備・造作の扱い、指定工事業者の有無と費用の見積り方法。
• 保証金等から差し引かれる項目、精算の方法と返還時期。

退去の意思を伝えてから明渡しまで賃料が発生する条件なら、売上を止める日と賃料の終了日は一致しません。解約予告中の家賃、撤去工事、原状回復を、退去までに必要な資金としてまとめます。契約の解釈に不明点があれば、貸主・管理会社へ文書で確認し、必要に応じて専門家に相談してください。

フリーレントがある場合も、家賃が免除される期間だけでなく、共益費等の対象範囲と適用条件を確認します。継続時の上限計算には通常の家賃を使い、免除分は支払カレンダーへ反映します。最初の支払いが軽いことだけで、数年続く固定費を引き上げないことが大切です。

物件を決めるときに残す、五つの数字

契約候補を絞ったら、物件ごとに次の五つを一枚にまとめます。金額だけでなく、確認に使った見積書や契約書案の日付も添えます。

1. 賃料のみの月額と、共益費・周期費用を含む月額換算の物件負担。
2. 売上・限界利益率・他固定費・目標利益から求めた物件負担の上限。
3. 通常月と低売上月で残る利益、上限を超えるときの差額。
4. 高い候補を選ぶために必要な追加客数と、その時間帯の提供能力。
5. 契約時、開業直後、更新時、退去時に必要な現金と支払期限。

家賃が安い物件を探すだけでは、売上の不足や工事代の先払いは解決しません。支払上限を先に持ち、候補の条件がその範囲に収まるかを比べると、残す物件と見送る物件の理由が明確になります。

Team Cafe Tokyoでは、メニュー開発、店舗運営・オペレーション構築などの相談を受けています。家賃を払うために必要な販売量を、メニュー、厨房、営業人数で実現できるか検討したい場合は、候補物件の条件と売上・費用の試算を用意すると相談が具体的になります。

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資料確認日：2026年11月11日。金額・比率・客数の例は、計算方法を説明するために置いた仮定であり、相場や黒字の保証を示すものではありません。税務上の扱いは税理士等へ、契約条件は貸主・管理会社等へ個別に確認してください。

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